時間:2020-05-25作者:小澤 閱讀:
所謂日本房地產投資,是指為了獲利,在房子上投入大量資金。簡單來說,就是直接投資公寓的一個房間或一整棟,獲得“房租收入”以及“出售利潤”。這也被稱為日本公寓經營等。如果房屋有入住者,每個月都可以獲得固定的房租回報,成為穩定的收入來源。
在投資這種租賃公寓的時候,拿到一份房屋資料要如何去了解?
首先,很多人都會把目光聚焦在收益率上。
1. 表面收益率=租金等年總收入÷投資總額
2. 實際收益率=凈收益(年總收入-總費用)÷投資總額
在一般的資料上,“收益率”表示的是表面收益率,但對投資者來說更重要的是實際收益率,則需求先了解總費用才能得出。
其次,了解了自己能得到多少收入,就會考慮進行公寓投資所需的費用。這不僅包括每年的維持費用,還有購買時所需的初期費用,以及出售時所需的出售費用。
購買房屋時的初期費用主要包括:
1. 火災保險費、地震保險費
2. 印花稅
3. 不動產取得稅
4. 登記許可稅(所有權轉移登記)
5. 登記手續費
6. 房屋中介費
持有房屋時的維護費用主要包括:
1. 公寓管理費、修繕費
2. 支付給管理公司的管理代理費
3. 稅金(所得稅、固定資產稅、都市計劃稅)
其他不定期的費用主要包括:
1. 入住者離開時的清潔費
2. 壞掉的空調等的設備修理費
3. 每隔10-15年進行大規模修繕時,也有需要追加修繕費的情況
房屋出售時的費用主要包括:
1. 中介手續費
2. 如果有出售利潤產生,需要繳納不動產轉讓所得稅
雖然一條一條費用項目很細,但實際加起來并不是一個多么高的數字。日本的房產市場透明而有誠信,有嚴格的管理制度。安心之余也要知道,投資日本不動產的情況下,重要的是“能夠獲得穩定的租金”,“能夠維持較高的入住率”。有穩定的入住者,就代表著可以放心一大半了。
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